Financer son bien en Suisse : guide 2025 (avec A. Kololli)
Deux hommes sont assis face à face dans un studio alors que le texte promeut une conférence sur "Financer son bien immobilier" en Suisse romande avec Albert Kololli, épisode 6 par Edirex.

Financer son bien immobilier en Suisse romande : les clés (avec Albert Kololli, Infinis)

À retenir en 30 secondes

  • Calculez votre budget d’abord. Une attestation de financement vous fait gagner du temps lors des visites et crédibilise votre offre.
  • Fonds propres : visez 20 % d’apport, dont 10 % en cash / 3e pilier. Le 2e pilier (LPP) peut compléter sous conditions.
  • Taux : fixe = stabilité, SARON = flexibilité et possibilité de passer en fixe. Un mix (ex. 60–65 % fixe + 35–40 % SARON) est souvent pertinent.
  • Vaud : anticipez les frais d’achat (droits de mutation, RF, notaire, cédule) ≈ 3,3 % à 5 % selon les cas.
  • Énergie : en canton de Vaud, un CECB® est obligatoire à la vente d’un logement existant. Les rénovations énergétiques peuvent améliorer vos conditions.
  • PPE : vérifiez le fonds de rénovation et les PV d’assemblée (5 dernières années).
  • Erreurs fréquentes : tranches hypothécaires trop espacées (ex. 5 ans + 10 ans) qui vous “marient” avec la même banque.

Par où commencer ?

Avant les visites, prenez 1 heure pour faire un budget détaillé avec un spécialiste (revenus, charges, leasing/crédits, allocations, bonus, etc.). Résultat : une attestation de financement solide. Lorsqu’un propriétaire/courtier reçoit plusieurs offres, celle avec attestation a souvent l’avantage.

Checklist documents (indicatif)

  • 3 derniers bulletins de salaire / attestation annuelle
  • Certificat LPP (avoir de vieillesse)
  • Situation 3e pilier (3a/3b)
  • Relevés bancaires
  • Liste des engagements (leasing/crédit)
  • État civil / composition du ménage

Le + pratique : centralisez tous vos documents (PDF) dans un dossier cloud et gardez-les à jour. Vous gagnerez des semaines.

Capacité d’emprunt : comment c’est calculé ?

La banque (ou le courtier) évalue :

  • Revenus pris en compte (attention aux avantages en nature : voiture, repas, allocations – pas toujours retenus à 100 %).
  • Charges (tenue des charges théoriques, généralement ≤ 33–35 %).
  • Engagements (leasing/crédits).
  • Fonds propres mobilisables (cash, 3e pilier, 2e pilier).

Astuce : faites relire vos fiches de paie/attestations (incohérences fréquentes). Donner toutes les infos à votre spécialiste permet parfois d’augmenter réellement votre budget.

Taux fixe, variable, SARON : que choisir ?

Taux fixe : parfait pour chercher la stabilité (budget sans surprise), utile si votre horizon est long et que vous voulez verrouiller un niveau jugé intéressant.

Hypothèque SARON : indexée sur le taux du marché monétaire. Elle monte/descend avec l’environnement de taux. Avantages : vous bénéficiez rapidement des baisses et vous pouvez souvent passer en fixe (selon contrat) si le contexte se tend. Inconvénient : variabilité.

Variable « classique » : plus rare et généralement plus onéreuse.

Le conseil “terrain” : adaptez votre mix au profil de risque du couple. On voit souvent 60–65 % en fixe + 35–40 % en SARON pour combiner stabilité et flexibilité.

Fonds propres : 20 % dont 10 % en cash ; 2e/3e pilier, comment les utiliser ?

  • Apport minimal : visez 20 %.
  • Au moins 10 % doivent venir de fonds “cash” (épargne, dons, 3e pilier).
  • 2e pilier (LPP) : utilisable tous les 5 ans (montant minimal CHF 20’000), uniquement pour résidence principale (achat/construction, amortissement, rénovations apportant une valeur, etc.).
  • 3e pilier : considéré comme cash et plus souple (retraits à la demande selon contrats, taxation séparée).

Points d’attention

  • Fiscalité en cas de retrait (2e/3e pilier).
  • Couverture de prévoyance : si vous retirez du 2e pilier, pensez à compléter votre protection (ex. 3a avec couverture risque).

Exemple rapide

Appartement à CHF 1’000’000 :
– Apport CHF 200’000 (dont CHF 100’000 cash/3e pilier + CHF 100’000 LPP)
– Hypothèque CHF 800’000

Quand fixer son taux ? Et sur quelle durée ?

Évitez les réflexes “tout fixer très long” lorsque les taux viennent de baisser : vous risquez de louper des paliers plus attractifs à court/moyen terme. À l’inverse, si la nervosité remonte, sécuriser une part en fixe protège votre budget.

Règle simple : si vous hésitez, fractionnez et mixez.

Banque ou courtier : vers qui se tourner ?

  • Dossier “parfait” (revenus élevés, apport solide) : une négociation directe avec votre banque peut suffire.
  • Dossier “limite” : le courtier peut ouvrir des portes (politiques de risques différentes, exceptions, mise en valeur des points forts, mise en concurrence, etc.).

Cas vécu : des clients pensaient plafonner à CHF 500k. En analysant tous les éléments (y compris LPP), leur capacité réelle s’est révélée proche de CHF 650k.

Revenus « moyens » : est-ce encore possible d’acheter ?

Oui, si votre structure de fonds propres est solide. Certaines banques acceptent (au cas par cas) des exceptions lorsque les fonds propres sont conséquents, quitte à exiger des mesures de sécurité (ex. dépôt de garantie).

Frais annexes à prévoir (Vaud & Valais)

Au-delà du prix d’achat :

  • Droits de mutation (Vaud : env. 3,3 % du prix, part canton + commune)
  • Registre foncier
  • Honoraires et frais du notaire
  • Cédule hypothécaire

Ordre de grandeur : 3,3 % à 5 % du prix selon la commune, la cédule et les frais annexes.

Astuce budget : il est parfois possible d’intégrer certains frais dans le prix (à charge vendeur) pour limiter le cash immédiat requis – à voir au cas par cas avec notaire/banque.

Donations (canton de Vaud) : depuis le 1er janvier 2025, franchise CHF 300’000/an et par enfant (contre 50’000 auparavant). Utile pour des aides familiales bien planifiées.

Rénovations, énergie et CECB® : ce qui change votre financement

  • En canton de Vaud, un CECB® (certificat énergétique) est obligatoire lors de la vente d’un logement existant.
  • Les rénovations énergétiques (enveloppe, chauffage) peuvent améliorer l’attrait du dossier et parfois les conditions (banques sensibles à l’efficacité énergétique, primes/bonus selon acteurs).
  • En PPE, regardez de près : fonds de rénovation, PV d’assemblée (5 ans), travaux prévus (toiture, étanchéité, chauffage, ascenseur, façades…).

Bon réflexe : intégrez une enveloppe travaux dans le plan de financement dès l’achat.

Renégocier son hypothèque : quand et comment ?

  • Fixe : renégociation à l’échéance (commencez 6–12 mois avant).
  • SARON « flex » : ajustable selon les conditions de contrat, avec possibilité de switcher en fixe à la fin d’un trimestre chez certains prêteurs.

Erreurs fréquentes à éviter

  • Tranches désalignées (ex. 5 ans + 10 ans) : vous restez captif de la même banque pendant de longues années.
  • Toujours choisir l’offre la moins chère : le moins cher peut coûter plus cher si l’exécution/les clauses contractuelles sont faibles.
  • Ignorer l’énergie/PPE : frais futurs sous-estimés.

Faut-il acheter « à tout prix » ?

Pas toujours. Selon votre projet de vie (mobilité, temps passé en Suisse, budget loisirs, retraite à venir), la location peut temporairement rester plus rationnelle. L’important : planification.

Prévoyance : le noyau de votre projet immobilier

Votre bien devient votre noyau : vous y placez vos avoirs de prévoyance, que vous reconstituez ensuite avec le temps (rachats, 3e pilier, amortissement indirect via 3a, etc.).

Citation d’Albert Kololli : « La prévoyance, c’est le cœur de tout projet immobilier. »

Optimiser son financement (amortissement, comparaison, etc.)

  • Amortissement indirect via 3e pilier : souvent plus efficace fiscalement que l’amortissement direct.
  • Mettre en concurrence les prêteurs : un écart de 0,15–0,25 % sur 5–7 ans pèse fort sur le coût total.
  • Structuration : panacher les durées/produits pour lisser votre risque de calendrier.

Conseil d’Albert pour un jeune couple

Achetez un premier bien (3,5 p à 500–650 k CHF en 2025 selon marché/localisation), capitalisez pendant 4–6 ans (remise en épargne LPP/3a, amortissement), puis montez en gamme vers la maison de vos rêves. L’essentiel : passer le premier cap.

Ressources & écouter l’épisode

Prendre rendez-vous (gratuit) : Analyse de financement 30 min — Calendly EDIREX

FAQ « Financement immobilier en Suisse »

Quel apport faut-il prévoir pour devenir propriétaire ?
Visez 20 % d’apport, dont 10 % en cash (épargne, 3e pilier, dons…). Le reste peut venir du 2e pilier, selon les règles de votre caisse.

Peut-on utiliser son 2e pilier pour acheter ?
Oui, pour la résidence principale (achat/construction, amortissement, rénovations à plus-value). Minimum CHF 20’000 et 1 retrait tous les 5 ans. Attention à la fiscalité et à la baisse de couverture.

Le 3e pilier compte-t-il comme “cash” ?
Oui. Le 3e pilier (surtout 3a) est généralement assimilé au cash par les banques, utile pour atteindre les 10 % requis.

Faut-il choisir un taux fixe ou une hypothèque SARON ?
Tout dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon. Mixez souvent les deux pour équilibrer stabilité et souplesse.

Quels sont les frais annexes à l’achat en Vaud ?
Droits de mutation (env. 3,3 %), registre foncier, notaire, cédule hypothécaire. Comptez 3,3 à 5 % au global.

Le CECB® est-il obligatoire ?
En canton de Vaud, oui à la vente d’un logement existant (et en cas de remplacement d’un chauffage non renouvelable).

Peut-on renégocier une hypothèque avant l’échéance ?
En fixe : généralement non (sauf pénalités importantes). En SARON : vous pouvez souvent passer en fixe à des fenêtres prévues au contrat.

Banque ou courtier ?
Si votre dossier est limite (apport, charges, activité), un courtier augmente vos chances (plus de partenaires, mise en concurrence).

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