Fiscalité immobilière en Suisse : ce que tout propriétaire doit savoir
La Voix du Bâtiment – Épisode avec Luca Colletti (Groupe Fidexpert).
📘Pourquoi lire cet article ?
La fiscalité immobilière paraît souvent labyrinthique. Pourtant, bien comprise, elle devient un levier puissant pour piloter ses rénovations, anticiper une vente, ou gérer sereinement un bien en PPE.
Cet article synthétise les réponses de Luca Colletti (Fidexpert), invité de La Voix du Bâtiment, en les rendant actionnables pour les propriétaires privés.
⚠️ Important : chaque situation est différente. Les éléments ci-dessous sont des lignes directrices issues de l’épisode ; faites toujours valider votre cas par un professionnel.
👤Qui est Fidexpert ? Qui est l’invité ?
- Fidexpert : groupe romand fondé en 2003, spécialisé en fiscalité et conseil (TPE/PME, particuliers), avec une forte activité en fiscalité immobilière.
- Luca Colletti : fiscaliste, accompagne des particuliers (déclarations, ventes), PPE et acteurs institutionnels.
💰 Les impôts qui gravitent autour d’un bien
Autour d’un logement (résidence principale, secondaire, bien de rendement), plusieurs impôts peuvent s’imbriquer :
- Impôt foncier (selon cantons/communes).
- Valeur locative (pour l’occupant propriétaire) → s’ajoute aux revenus imposables.
- Impôt sur la fortune (valeur fiscale du bien – dettes hypothécaires).
- Revenus locatifs (si location).
- Droits de mutation (à l’achat/vente, selon canton).
- Gain immobilier (à la revente, barème cantonal).
- Impôt sur le bénéfice (si détention via société).
🛠️Optimiser sans se tromper : entretien ≠ rénovation
La clé : distinguer entretien (souvent déductible l’année) et rénovation/plus-value (non déductible l’année ; prise en compte ultérieurement au gain immobilier).
Exemples évoqués :
- Entretien (généralement déductible) : peinture, carrelage/salle de bains, étanchéité, remplacements à l’identique, etc.
- Rénovation/plus-value (pas déductible l’année) : création d’une véranda, agrandissements, éléments qui augmentent la valeur intrinsèque.
Mesures énergétiques : souvent réparties sur plusieurs exercices (selon pratiques cantonales ; dans l’épisode, Luca évoque un étalement sur 3 ans).
Subventions : à déclarer (ne pas comptabiliser que la facture !).
🏘️Valeur locative : comment ça marche ?
Elle dépend notamment de :
- Localisation, surface habitable et nuisances.
- Année de construction et dernières rénovations.
Dans la pratique, après déclaration de travaux dans votre feuille d’impôts, l’administration réévalue souvent la valeur locative d’elle-même et notifie un nouveau calcul.
📄 Revenus locatifs, hypothèque et optimisation
- Les revenus locatifs s’ajoutent au revenu imposable.
- On déduit entretien admissible + intérêts hypothécaires.
- Hypothèque : l’épisode illustre que réduire trop bas son endettement peut augmenter l’impôt sur la fortune. Parfois, conserver un niveau de dette mesuré reste fiscalement pertinent (exemple chiffré discuté par Luca).
✅ Bon réflexe : faire réaliser une simulation personnalisée (revenus/fortune/intérêts, horizon de revente, succession, etc.).
🔑Achat / vente : les réflexes utiles
- Estimation fiscale : surveiller sa mise à jour ; elle pèse sur la fortune.
- Droits de mutation et gain immobilier : anticiper leur impact.
- Répartition intercantonale/intercommunale : les biens sont imposés là où ils se trouvent, même si votre domicile fiscal est ailleurs → il peut y avoir plusieurs déclarations.
🏢 Spécificités PPE
- Deux volets de travaux : privatif (votre lot) vs communs (toiture, façade, chaufferie…).
- Appels de fonds (courants/extraordinaires) : le versement en soi n’est pas déductible ; l’utilisation (entretien admissible) peut l’être.
- À ajouter à la fortune : votre quote-part des liquidités PPE (compte courant + fonds de rénovation) au 31 décembre.
- Bonnes pratiques : lisser des gros chantiers sur plusieurs exercices pour ne pas “gaspiller” de déductions sur une seule année.
⚡ Travaux énergétiques & financement en PPE
Quand le fonds de rénovation est insuffisant :
- Appels de fonds extraordinaires.
- Ou augmentation d’hypothèque côté copropriétaires (les intérêts sont déductibles ; impact fortune vs dette à arbitrer).
📊Réformes et tendances (point de vue de l’invité)
- Valeur locative : si elle devait être réformée/supprimée, des stratégies de détention pourraient évoluer (p. ex. détention via société immobilière pour certains cas).
- Cas par cas impératif : objectif patrimonial, horizon de détention, revenus, retraite, succession…
💻Digitalisation des démarches
- Forte hétérogénéité entre cantons (portails en ligne avancés vs pratiques plus traditionnelles)
- Tendance générale : accélérer les échanges numériques, tout en gardant des canaux classiques pour l’accessibilité.
✅Les 6 conseils pratiques de Luca Colletti
- Fixer un budget global (achat + travaux) et son objectif fiscal.
- Planifier (travaux étalés, calendrier PPE, revenus/salaires).
- Comparer entretien vs rénovation avant d’engager.
- Ne pas oublier les subventions… et de les déclarer.
- Simuler l’impact de l‘hypothèque (intérêts/fiscalité/fortune).
- S’entourer (fiscaliste, expert immo, courtier hypothécaire) pour une vision globale.
📖Mini-lexique
- PPE : Propriété Par Étages (copropriété).
- Valeur locative : revenu théorique imputé au propriétaire qui occupe son logement.
- Gain immobilier : impôt sur la plus-value à la revente (barème cantonal).
- Droits de mutation : taxe prélevée lors des transferts de propriété.
Aller plus loin
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