Logement insalubre, habitat indigne : quels sont les risques ?
Un logement insalubre représente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants. En Suisse, des normes strictes encadrent la salubrité des logements, et un propriétaire qui ne les respecte pas s’expose à des sanctions importantes. Découvrez les risques encourus par un propriétaire de logement insalubre, les critères définissant l’insalubrité, et les solutions pour remédier à cette situation.
Quelle différence entre un logement insalubre, un logement indigne et un logement en mauvais état ?
Bien que ces termes soient souvent utilisés de manière interchangeable, il existe des nuances importantes :
Logement insalubre :
Il présente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants. L’insalubrité est caractérisée par des risques avérés, comme la présence de moisissures, une infestation de nuisibles, des installations électriques défectueuses, un manque de ventilation, etc. L’accent est mis sur le risque sanitaire et sécuritaire.
Logement indigne :
Il s’agit d’une maison ou d’un appartement qui ne répond pas aux conditions minimales de décence. Il peut présenter des caractéristiques d’insalubrité, mais également d’autres défauts qui le rendent impropre à l’habitation, comme une surface habitable insuffisante, l’absence de toilettes ou de salle de bain, une forte précarité énergétique, etc. La notion d’indignité englobe l’insalubrité mais va au-delà en considérant la décence et la dignité humaine. Un habitat peut être indigne sans être nécessairement insalubre (par exemple, s’il est trop petit mais propre et bien entretenu).
Logement en mauvais état :
Cette notion est plus large et moins précise. Un habitat en mauvais état peut présenter des défauts d’entretien, des dégradations, ou des équipements vétustes, sans pour autant être insalubre ou indigne. Par exemple, des peintures écaillées, un carrelage fissuré, ou une cuisine ancienne peuvent qualifier un logement de “mauvais état”, sans qu’il représente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Un bien immobilier en mauvais état peut devenir insalubre ou indigne si les problèmes ne sont pas traités.
La qualification d’un habitat comme insalubre, indigne ou en mauvais état dépend de l’appréciation des autorités compétentes et des critères définis par la loi.
Qu’est-ce qui rend un logement insalubre ?
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Ces risques peuvent être liés à différents facteurs :
- Humidité excessive : moisissures, champignons, condensation.
- Manque de ventilation : air vicié, accumulation de polluants.
- Présence de nuisibles : rats, souris, insectes.
- Installations électriques défectueuses : risques d’incendie et d’électrocution.
- Manque de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
- Insécurité des structures : risques d’effondrement.
- Manque d’hygiène : accumulation de déchets, saleté sur le plancher.
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Exemples concrets d’insalubrité et leurs conséquences
Voici quelques situations qui illustrent les risques de l’insalubrité sur la santé ou la sécurité des occupants du bien immobilier.
Cas 1 : moisissures importantes dues à une infiltration d’eau non traitée.
Conséquences : problèmes respiratoires pour les locataires, obligation pour le propriétaire de réaliser les travaux d’étanchéité et de dédommager les locataires pour le préjudice subi.
Cas 2 : installation électrique vétuste et dangereuse.
Conséquences : risque d’incendie, mise en demeure du propriétaire par les autorités pour la mise aux normes de l’installation électrique, éventuelle interdiction de louer le logement jusqu’à la réalisation des travaux.
Cas 3 : présence de rats dans l’immeuble due à un manque d’hygiène.
Conséquences : risques sanitaires pour les locataires, obligation pour le propriétaire de faire intervenir une entreprise de dératisation et de mettre en place des mesures préventives.
Cas 4: Absence de chauffage en hiver.
Conséquences : plainte des locataires auprès des autorités, obligation pour le propriétaire d’installer un système de chauffage conforme aux normes, réduction du loyer jusqu’à la résolution du problème.
Quelles sont les conséquences pour le propriétaire si son logement est en mauvais état ?
Un propriétaire de logement insalubre en Suisse s’expose à diverses sanctions :
- Amende : les autorités peuvent infliger des amendes substantielles au bailleur.
- Obligation de réaliser des travaux : le propriétaire peut être contraint de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement salubre.
- Interdiction de louer : dans les cas les plus graves, le logement peut être déclaré inhabitable et le propriétaire interdit de le louer.
- Poursuites judiciaires : les occupants peuvent engager des poursuites judiciaires pour obtenir réparation du préjudice subi (problèmes de santé, déménagement forcé).
- Atteinte à la réputation : un logement insalubre peut nuire à la réputation du propriétaire et rendre difficile la location de ses biens.
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Comment éviter l’insalubrité dans les logements ?
Pour éviter de se retrouver dans une situation d’insalubrité, le propriétaire doit :
- Entretenir régulièrement son logement : effectuer les réparations nécessaires, contrôler les installations électriques et de plomberie, aérer régulièrement les pièces.
- Réagir rapidement aux problèmes signalés par les locataires : prendre en charge les réparations sans délai.
- Respecter les normes de construction et d’habitation : s’assurer que le logement est conforme aux réglementations en vigueur.
- Effectuer un diagnostic immobilier avant la mise en location : identifier les éventuels problèmes et les corriger avant l’arrivée des locataires.
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Logement en mauvais état : que faire pour remédier à la situation ?
Selon le droit du bail suisse, tout locataire a le droit de vivre dans un logement décent. En cas de litige concernant l’insalubrité du logement, le propriétaire ou bailleur a tout intérêt à :
- Privilégier le dialogue et la recherche d’une solution amiable.
- Faire appel à un expert immobilier pour évaluer l’état du logement et déterminer les responsabilités.
- Consulter un avocat spécialisé en droit du bail.
Les locataires peuvent s’adresser à la Commission de salubrité publique du Canton de Neuchâtel, à celle de la Ville de Lausanne ou encore celle de la Commune de Montreux. N’hésitez pas à demander des renseignements à votre service communal.
En application de l’article 93 de la Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC), le règlement communal peut prescrire des inspections périodiques. À Lausanne, par exemple, “la commission de salubrité est désignée par la Municipalité. Elle intervient notamment au moment de la délivrance des permis d’habiter ou lorsqu’un problème lui est signalé dans un bâtiment.”
On pense souvent que la salubrité est uniquement liée à la propreté et à l’hygiène, mais en réalité elle se rapporte aussi aux normes sécuritaires d’un bâtiment. La commission peut donc exiger que des dispositions soient prises pour assurer la sécurité des habitants, comme l’installation de garde-corps, de sorties de secours ou de tout autre équipement jugé nécessaire à la protection incendie.
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La salubrité d’un logement est une obligation légale pour le propriétaire en Suisse. Ne pas respecter ces obligations peut entraîner des conséquences financières et juridiques importantes.
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