Quels sont les risques de l'insalubrité pour la santé ou la sécurité ? Découvrez comment détecter un logement insalubre et à qui vous adresser.
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Patrimoine immobilier
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Bien que ces termes soient souvent utilisés de manière interchangeable, il existe des nuances importantes :
Logement insalubre : Il présente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants. L’insalubrité est caractérisée par des risques avérés, comme la présence de moisissures, une infestation de nuisibles, des installations électriques défectueuses, un manque de ventilation, etc. L’accent est mis sur le risque sanitaire et sécuritaire.
Logement indigne : Il s’agit d’une maison ou d’un appartement qui ne répond pas aux conditions minimales de décence. Il peut présenter des caractéristiques d’insalubrité, mais également d’autres défauts qui le rendent impropre à l’habitation, comme une surface habitable insuffisante, l’absence de toilettes ou de salle de bain, une forte précarité énergétique, etc. La notion d’indignité englobe l’insalubrité mais va au-delà en considérant la décence et la dignité humaine. Un habitat peut être indigne sans être nécessairement insalubre (par exemple, s’il est trop petit mais propre et bien entretenu).
Logement en mauvais état : Cette notion est plus large et moins précise. Un habitat en mauvais état peut présenter des défauts d’entretien, des dégradations, ou des équipements vétustes, sans pour autant être insalubre ou indigne. Par exemple, des peintures écaillées, un carrelage fissuré, ou une cuisine ancienne peuvent qualifier un logement de “mauvais état”, sans qu’il représente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Un bien immobilier en mauvais état peut devenir insalubre ou indigne si les problèmes ne sont pas traités.
La qualification d’un habitat comme insalubre, indigne ou en mauvais état dépend de l’appréciation des autorités compétentes et des critères définis par la loi.
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Ces risques peuvent être liés à différents facteurs :
Voici quelques situations qui illustrent les risques de l’insalubrité sur la santé ou la sécurité des occupants du bien immobilier.
Cas 1 : moisissures importantes dues à une infiltration d’eau non traitée. Conséquences : problèmes respiratoires pour les locataires, obligation pour le propriétaire de réaliser les travaux d’étanchéité et de dédommager les locataires pour le préjudice subi.
Cas 2 : installation électrique vétuste et dangereuse. Conséquences : risque d’incendie, mise en demeure du propriétaire par les autorités pour la mise aux normes de l’installation électrique, éventuelle interdiction de louer le logement jusqu’à la réalisation des travaux.
Cas 3 : présence de rats dans l’immeuble due à un manque d’hygiène. Conséquences : risques sanitaires pour les locataires, obligation pour le propriétaire de faire intervenir une entreprise de dératisation et de mettre en place des mesures préventives.
Cas 4: Absence de chauffage en hiver. Conséquences : plainte des locataires auprès des autorités, obligation pour le propriétaire d’installer un système de chauffage conforme aux normes, réduction du loyer jusqu’à la résolution du problème.
Un propriétaire de logement insalubre en Suisse s’expose à diverses sanctions :
Pour éviter de se retrouver dans une situation d’insalubrité, le propriétaire doit :
Selon le droit du bail suisse, tout locataire a le droit de vivre dans un logement décent. En cas de litige concernant l’insalubrité du logement, le propriétaire ou bailleur a tout intérêt à :
Les locataires peuvent s’adresser à la Commission de salubrité publique du Canton de Neuchâtel, à celle de la Ville de Lausanne ou encore celle de la Commune de Montreux. N’hésitez pas à demander des renseignements à votre service communal.
En application de l’article 93 de la Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC), le règlement communal peut prescrire des inspections périodiques. À Lausanne, par exemple, "la commission de salubrité est désignée par la Municipalité. Elle intervient notamment au moment de la délivrance des permis d’habiter ou lorsqu’un problème lui est signalé dans un bâtiment."
On pense souvent que la salubrité est uniquement liée à la propreté et à l’hygiène, mais en réalité elle se rapporte aussi aux normes sécuritaires d’un bâtiment. La commission peut donc exiger que des dispositions soient prises pour assurer la sécurité des habitants, comme l’installation de garde-corps, de sorties de secours ou de tout autre équipement jugé nécessaire à la protection incendie.
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La salubrité d’un logement est une obligation légale pour le propriétaire en Suisse. Ne pas respecter ces obligations peut entraîner des conséquences financières et juridiques importantes.
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